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      无权属证书的二手房买卖合同的效力
新案介绍
无权属证书的二手房买卖合同的效力
发 布:  [2010-7-18 20:50:43]  [浏览:1209]

 

无权属证书的二手房买卖合同的效力

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

根据《中华人民共和国合同法》关于合同违反法律的强制性规定而无效的规定,这类合同法院一般会作无效合同处理,律师也会作同样的辩解

在《中华人民共和国物权法》施行后,这种认识不可取。

理由如下:

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政法规,其规范的主要对象是行政管理行为,以行政法中的规范来否定民事合同效力,应当特别的慎重。根据法律规定,我国对不动产的物权变动采取登记生效主义,作为买卖标的物的房屋,如果在买卖合同签订之时或之后没有取得房屋所有权证书,那么是无论如何不能完成过户登记的,也就是说,登记生效要件的不动产变动规则,决定了无权属证书的二手房买卖,不可能产生物权变动的法律后果。因此,此类没有产权证书的房屋,是因为不具备物权变动的条件而不能发生物权变动。如果认定合同无效,那么就是绝对无效、当然无效,即便双方签订买卖合同之后,卖方己经取得产权,依旧无法弥补原来合同的效力。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,并不意味着法律禁止发生物权变动,也不能因为买卖合同的目的违法,而否定其原因行为(买卖合同)本身的效力。

在行政管理上,对无权属证书的房屋不予过户登记,不发生物权变动的效力就巳足够。至于当事人之间是否发生债权债务关系,是否应承担债法上的责任,应更多地关注当事人的意思自治,“契约应严守”的规则不应轻易打破。更多的应从民事法律关系考量。

这类案件的争议焦点,在于对物权变动及其原因行为进行清晰的区分。《中华人民共和国物权法》对于这一点就有很大的进步。

《中华人民共和国物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记的,不发生物权效力。”此条明确规定是“不发生物权效力”,而非“不得转让”,说明其仅仅否定了其物权变动的效力,至于原因行为的效力还要依据合同法的规则进行判断。物权法体现的立法理念的进步,值得我们在司法实践中加以运用,单纯地依照《城市房地产管理法》的规定认定买卖合同无效是不合理的。

3.在无权处分的场合,法律仅赋于权利人于事后决定合同处分权人自己通过追加等方式主张合同效力的权利,并没有赋于无处分权人毁约的权利,如果无权处分人自己主张合同因无权处分而无效,明显违背了诚实信用的原则,不应得到法院的支付。

4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

最高法院的这一司法解释,也体现了物权变动及其原因的区分。

因为利益的驱使,往往是卖方在事后以在签订合同的时候没有产权证书为由,主张合同无效。卖方不仅在道德上具有非难性,并且因为合同效力与物权登记的明确区分,卖方的毁约行为在法律上也找不到合理的依据。


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