设为首页 | 加入收藏 | 联系我们
政府变更规划,开发商仍...
公示制度立法的悖论
法院不能剥夺当事人夫妻...
从2009年起,远离折...
证据破绽、证据证明责任...
析案释疑  用比对方法...
国家工作人员不等于国家...
法官不得越权为当事人设...
从侵权之诉到国家赔偿
“吃重”,国际航空运输...
 您现在位置:首 页案例评析政府变更规划,开发商仍应承担违约责任
政府变更规划,开发商仍应承担违约责任
发布人: 发布时间:2010-7-23 11:02:04 已被浏览 1283
 

政府变更规划,开发商仍应承担违约责任

案情:

某年2月,开发商经城市规划行政部门批准,确定了某小区建设的红线,并获得城市规划行政部门核发的建设工程许可证。规划设计要点中提出楼盘红线与道路距离不小于20米。

来年5月,开发商与买房人签订商品房买卖合同,标的物为该小区一期02505室,建筑面积12403平米,单价2688平方米,房款计333393元。解除合同违约金是总房款的1%。开发商提供的规划总平面图上标明,出售的02栋房屋与01栋房屋之楼间距为24.38米。

同年11月,建设局以楼盘红线与道路距离不够为求,要求开发商退让道路红线距离不得少于30米。开发商调整规划方案被批准。调整后的02栋房屋与01栋房屋之楼间距为16.8米,比合同约定缩短了7.58米。

买房人起诉,认为开发商违反合同约定,在距离02栋不到24.68米处建造了01栋,是违约行为,影响原告采光及生活空间,要求被告支付损害赔偿金74 400元。

开发商以“政府规划变更属于不可抗力”为由,请求判决驳回起诉。

处理:

法院判决认为,政府的规划变更,具有行政方面的原因,且以公示方式告知业主,但仍不能免除开发商房屋买卖合同的这一民事行为的违约性,开发商未按照合同约定履行义务的行为,仍应承担相应的民事违约责任。变更规划后的楼房符合建筑施工规范,原告主张的采光并未造成损害,原告要求被告按每600m²予以赔偿无事实及法律依据。因合同未约定违约责任,依据合同违约导致解除合同按总房款1%的约定,酌定被告支付原告违约赔偿金3333.93元。

法院支持原告认定开发商违约的理由:

1.        民事责任与行政责任的区别

行政行为在逻辑上与民事行为是相异的,行政法律责任与民事法律责任更是两种不同的法律关系,开发商辨称自己更改合同规划内容的行为符合行政上的要求,这与其是否应当承担民事责任虽有关联,但亦系属不同。不能将开发商是否遵守行政机关的具体行政行为与该行为是否构成民事违约等同起来,这分属两个不同的法律关系。

行政行为的效力仅发生在行政主体与行政相对人之间,与买房人诉开发商擅自违反合同约定已构成合同违约的民事责任是两种不同的法律关系,对此不应混为一谈。

2.        合同的相对性

合同相对性是合同规则和制度赖以建立的基础和前提,其主要内容是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力,合同的义务和责任应当由当事人承担,除法律和合同另有规定以外,第三人不对当事人承担合同上的义务和责任,合同的当事人也不能擅自为第三人设定合同上的义务。合同相对性主要包括主体的相对性、内容的相对性和违约责任的相对性三方面。其中违约责任的相对性是指违约当事人应对因自己行为造成的违约承担违约责任。即使在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下,债务人仍应当向债权人承担违约责任;债务人承担违约责任以后,有权向第三人追偿。

就本案而言,政府调整规划所产生的行政法律关系的法律效果,只能针对该具体行政行为的相对人即开发商,这相对于开发商与业主之间的合同关系而言,是另一种法律关系,属于第三人与当事人一方之间的关系,与合同当事人之间的合同关系无关。开发商因政府的规划变更而不能履行与业主之间签订的合同内容,其应当依法向业主承担违约责任。因开发商之所以不能如约履行合同是由于政府规划的突然变更所致,因此,开发商在依法承担违约责任之后,可以通过行政、司法等各种途径依法向政府相关部门寻求救济。

3.        严格责任原则

我国合同法上的违约责任归责原则一般应适用严格责任,只有在法律规定的情况下才能适用过错责任。所谓严格责任是指不以违约方是否有过错为前提,只要其有不履行合同债务的行为,就应承担合同上的违约责任。无须再要求使违约责任具有合理性和说服力的其他理由。

开发商即便声称系因政府行为而违约也是一种违约行为,依民法通则和合同法应当承担相应的违约责任,而不得将行政上的不利后果随意转嫁于民事合同上的相对方。

4.        不可抗力事由的认定

所谓不可抗力,是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。具体而言(1)自然灾害;(2)社会异常现象;(3)某些政府行为。一般情况下,合同订立后政府颁布法律、法规、政策等抽象行政行为构成不可抗力事由。而政府某些具体行政行为则不构成不可抗力事由。

开发商应对国家房地产方面的法律和政策有明确了解,对规划调整应当并且也能够通过企业行为及行政、司法途径予以补救,因此,开发商根据政府规划要求调整小区布局,并不符合法律规定的不可抗力的构成要件,政府根据法律、法规对开发商做出的具体行政行为不能成为不可抗力事由,因此,开发商依法不应当承担违约责任的的抗辩理由不能成立。

 


上一篇:[公示制度立法的悖论]
下一篇:[本类巳是最新发布]
收藏本资讯文章

首 页  |  成功案例  |  精彩辩词  |  案例评析  |  律师收费  |  新案介绍  |  友情链接  |  留言版  |  联系我们  | 

Copyright© 北京律师陈少先 . All Rights Reserved 版权所有
地址:北京市朝阳区金蝉南里11号楼2单元701室 QQ:1611788422  联系电话:1391 1361 529  邮政编码:100023  Email:13911361529@126.com
页面执行时间7.8125 毫秒
ICP证:京ICP备09006389号号 技术支持:lg100 管理进入